Huis & Hypotheek
Een huis kopen
Wat komt er kijken bij het kopen van een huis?
Heb je een koopwoning op het oog? Voordat je tot koop overgaat, moet je je eerst in een aantal zaken verdiepen. Wat moet je weten als je een woning koopt?
Er zijn best een aantal zaken waar je rekening mee moet houden als je een huis koopt. Onderstaand een aantal aandachtspunten die we op deze pagina verder uitleggen:
- Overdrachtsbelasting
- Verborgen gebreken
- Kosten koper
- Huis kopen met partner
- Nieuwbouwwoning
- Appartement
- Erfpacht
Hieronder lees je meer over wat je moet weten als je een woning koopt…
1. Overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting is de belasting die je moet betalen bij de koop van een huis. Er gelden voor verschillende doelgroepen verschillende tarieven. Ben je jonger dan 35 jaar? Dan kom je mogelijk in aanmerking voor vrijstelling!
- Voor kopers onder de 35 jaar geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor woningen die niet duurder zijn dan 555.000 euro.
- Ben je 35 jaar of ouder, of koop je een huis dat duurder is dan € 555.000? Dan betaal je 2 procent overdrachtsbelasting.
- Als je niet zelf in de woning gaat wonen, moet je 8 procent overdrachtsbelasting betalen.
Voorwaarden vrijstelling
Wil je in aanmerking komen voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting? Dan moet je behalve aan de leeftijdseis aan nog een paar voorwaarden voldoen. De Rijksoverheid heeft deze voor je op een rijtje gezet.
Voldoe je aan alle voorwaarden? Dan moet je nog wel het een en ander voorbereiden, want om in aanmerking te komen voor de vrijstelling, moet je namelijk de ‘Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling’ downloaden, invullen en ondertekenen. Overleg dit met de notaris.
Heb je nog vragen over de overdrachtsbelasting? Stel ze aan jouw notaris!
Vakantiewoning kopen?
Even heerlijk tot rust komen in je eigen vakantiehuisje: dat lijkt jou wel wat! Maar waar moet je op letten bij het kopen van zo’n vakantiehuis? Jessica weet raad! Bekijk de video (2:32 min).
2. (Verborgen) gebreken
Als je een huis koopt, moet je het kunnen gebruiken zoals verwacht. De verkoper moet jou informeren over gebreken, maar je hebt ook een eigen onderzoeksplicht. Ontdek je na de overdracht een gebrek, dan kun je de verkoper aanspreken, behalve bij duidelijke gebreken of als je vooraf van het probleem afwist. Bij bedrog kun je de verkoper schriftelijk aansprakelijk stellen.
Informatieplicht
De verkoper moet je informeren over verborgen gebreken, behalve als ze duidelijk zichtbaar zijn. Geef hem eerst de kans het probleem te verhelpen; gebeurt dat niet, dan kun je schade claimen.
Onderzoeksplicht
Je moet zelf onderzoek doen, bijvoorbeeld bij de gemeente voor verbouwplannen. Maak afspraken over zichtbare gebreken en overweeg een bouwkundige keuring.
Gebreken na overdracht
Ontdek je na de overdracht gebreken, dan kun je de verkoper aanspreken. Zijn aansprakelijkheid hangt af van jouw onderzoek en de aard van het gebrek.
Bedrog
Heeft de verkoper bewust gebreken verzwegen, stel hem dan snel schriftelijk aansprakelijk. Werkt hij niet mee, dan kun je naar de rechter stappen.
3. Kosten koper
De kosten koper bestaan uit de kosten voor de makelaar, de kosten voor het Kadaster, de overdrachtsbelasting en de kosten voor de notaris.
De notaris doet diverse onderzoeken voor de overdracht van de woning. Als alles klopt, zorgt de notaris dat de bank en verkoper hun geld krijgen op het moment dat de koper eigenaar van de woning is. Dat regelt de notaris met de hypotheekbank.
Bij de hypotheekakte en leveringsakte betaal je, naast notariskosten, voor de inschrijving van beide aktes bij het Kadaster, de overdrachtsbelasting en makelaarskosten.
Je betaalt het Kadaster via de notaris voor het inschrijven van akten en de nodige onderzoeken. De notaris regelt en betaalt dit voor jou.
Koop je een bestaande woning, dan betaal je overdrachtsbelasting. De notaris doet de aangifte en betaalt voor jou. Bij nieuwbouw betaal je btw in plaats van overdrachtsbelasting; de notaris regelt de betaling.
Je betaalt de notaris voor zijn werk, en die kosten verschillen per situatie. In het koopcontract spreek je af wie betaalt. Meestal betaal jij als koper alles bij de overdracht, maar soms betaalt de verkoper (een deel), vooral bij nieuwbouw en steeds vaker ook bij bestaande woningen.
4. Samen een huis kopen
Koop je samen een huis? Leg dan afspraken vast in een samenlevingscontract of in voorwaarden.
Denk bijvoorbeeld aan:
- de verdeling van de inboedel bij een breuk;
- wie welk deel van de hypotheek betaalt;
- hoeveel eigen geld je inlegt bij aankoop.
Bij overlijden
Ben je getrouwd of heb je een geregistreerd partnerschap, dan gaat het huis automatisch naar je partner.
Woon je alleen samen, dan moet je dit in een testament regelen.
Ben je alleenstaand, dan erven je wettelijke erfgenamen het huis. Wil je dit anders, maak dan een testament.
Regel alles in één keer bij de notaris als je een huis koopt. Denk aan het gelijktijdig laten opstellen of aanpassen van jouw:
- samenlevingscontract
- partnerschaps- of huwelijkse voorwaarden en
- testament
5. Een nieuwbouwwoning kopen
Koop je een nieuwbouwwoning, dan gaan veel dingen nét iets anders dan bij de koop van een bestaande woning.
Vrij op naam
Bij een nieuwbouwwoning betaal je geen notariskosten voor de overdracht, maar wel btw over grond en bouw.
Aanneemovereenkomst
Je tekent naast het koopcontract ook een aannemingsovereenkomst, vaak gecombineerd. Hierin staan wat en wanneer er gebouwd wordt.
In termijnen betalen
Betalen bij nieuwbouw gaat meestal in stappen naarmate de bouw vordert; bouwrente kan van toepassing zijn.
Garantie
Let op garantiecertificaat van betrouwbare partij: afbouwgarantie en kwaliteitsgarantie zijn dan inbegrepen.
Projectnotaris
Een projectnotaris regelt vaak alle overdrachten; je betaalt alleen notariskosten voor je hypotheekakte en bent vrij om je notaris te kiezen.
6. Een appartement kopen
Als je een appartement koopt, koop je een deel van het gebouw en het recht om dat deel te gebruiken. Je bent samen met andere bewoners eigenaar van het gebouw en moet je aan gezamenlijke regels houden.
Voordat je koopt, is het belangrijk te weten welke verantwoordelijkheden, regels en kosten je hebt voor gemeenschappelijke ruimten. Een notaris verdeelt een gebouw in appartementen; op de tekening zie je jouw deel en de gezamenlijke ruimtes (zoals hal, trappenhuis, dakterras) die alle eigenaren mogen gebruiken.
De splitsingsakte en tekening staan bij het Kadaster; zo is duidelijk wie wat bezit. Het reglement van splitsing bepaalt gezamenlijke kosten en gebruiksregels, zoals bijdragen aan onderhoud en installaties. Afwijkingen van het Modelreglement staan in de splitsingsakte.
Gebruik je appartement zonder overlast te veroorzaken; dit staat in het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren (VvE), dat ook aanpasbaar is. Als eigenaar ben je automatisch lid van de VvE, die het reservefonds beheert en beslist over onderhoud en servicekosten tijdens vergaderingen.
Servicekosten omvatten vaak verzekering, schoonmaak, onderhoud en mogelijk verwarming. Vraag goed na wat er precies onder valt om verrassingen te voorkomen.
7. Woning met erfpacht kopen
Bij erfpacht koop je het recht om een huis op andermans grond te gebruiken. Je betaalt jaarlijks een vergoeding (canon) aan de eigenaar, vaak een gemeente of corporatie. Dit staat vermeld in de koopakte en het contract.
Je moet voldoen aan erfpachtvoorwaarden, zoals gebruiksbeperkingen, canonbetalingen en onderhoudsregels. Deze voorwaarden staan in de akte van uitgifte en soms in algemene voorwaarden. Vraag bij twijfel advies aan een notaris.
Let bij aankoop op:
- Wie is eigenaar van de grond?
- Looptijd en verlenging erfpachtrecht
- Beperkingen in gebruik/bestemming
- Hoogte en herziening van de canon
- Fiscale aftrekbaarheid van de canon
- Toestemming voor overdracht
- Nodig: erfpachtopinie (voor erfpachtrechten vóór 2013)
Erfpachtconstructies verschillen; laat je informeren over varianten als Koopgarant of Duokoop. Banken financieren erfpachtrechten minder makkelijk dan volledige eigendom en letten vooral op canon, voorwaarden en looptijd. Voor oude rechten (<2013) heb je soms een erfpachtopinie nodig; voor nieuwe rechten geldt bankbeleid en een nieuw financieringsmodel. Bij overheidserfpacht beoordelen banken zonder opinie.
Brochure “Een woning kopen”
De brochure “Een woning kopen” doorloopt alle stappen waar je bij de koop van een huis mee te maken kunt krijgen. Vanaf het doen van een bod tot en met situaties na eigendomsoverdracht.