Huis & Hypotheek
Een huis verkopen
Wat komt er kijken bij de verkoop van jouw huis?
Wat moet je de koper vertellen?
Als verkoper heb je een informatieplicht. Je moet de koper inlichten over (verborgen) gebreken, eventuele lasten en beperkingen en bijvoorbeeld erfdienstbaarheden.
Wat komt er zoal kijken bij het koopcontract?
Met het koopcontract legt je alle afspraken vast. Is er niets vergeten en alles goed beschreven?
Een woning uit een erfenis verkopen?
Een huis erven is voor erfgenamen niet zonder risico’s!
Kosten bij verkoop van jouw woning.
De koper betaalt de kosten voor de aankoop van jouw huis. Zelf maak je kosten voor bijvoorbeeld het doorhalen van jouw hypotheek of voor het aflossen van een krediet.
Hieronder lees je meer over wat je moet weten als je een woning verkoopt…
1. Informatieplicht verkoper
Als je je huis verkoopt, moet je de koper volledig informeren over alles dat invloed heeft op de waarde of verkoopbaarheid van het huis.
Je huis moet na verkoop normaal gebruikt kunnen worden. Zijn er (verborgen) gebreken, dan kan het zijn dat de koper het huis niet normaal kan gebruiken. In dat geval kan de koper de schade op jou verhalen, tenzij hij vóór de overdracht op de hoogte was van deze gebreken en daar afspraken met jou over heeft gemaakt.
Als verkoper heb je dus een informatieplicht. Je bent verplicht om de koper te laten weten of er gebreken zijn aan je woning en welke dat zijn. Gaat het om overduidelijke gebreken die de koper zelf makkelijk kan zien, dan hoef je die niet apart te benoemen.
De koper heeft zelf ook de plicht om onderzoek te doen naar de staat van de woning en alles wat invloed kan hebben op zijn woonplezier.
Naast (verborgen) gebreken moet je ook samen met de koper afspraken maken over eventuele lasten, beperkingen en bijvoorbeeld erfdienstbaarheden. Deze afspraken leg je vast in het koopcontract!
Is er sprake van erfpacht ? Dan moet je aangeven hoeveel de jaarlijkse canon is, tot wanneer het erfpachtrecht loopt en of het verlengd kan worden. Is de canon afgekocht, dan geef je natuurlijk ook aan tot wanneer dit geldt. Je moet ook duidelijk maken of het om particuliere erfpacht gaat. Dat kan voor de koper lastig zijn bij het krijgen van een hypotheek, ook als jij zelf wel een hypotheek hebt. De eisen kunnen inmiddels veranderd zijn.
Is er voor jouw huis een huisvestingsvergunning nodig, dan moet je dat melden. De koper zal dan waarschijnlijk een ontbindende voorwaarde in het koopcontract willen laten opnemen.
Komt de koper er later achter dat je dingen hebt verzwegen of ergens over hebt gelogen, dan kan hij een schadevergoeding eisen of de koop terugdraaien . Zorg er dus voor dat je de koper altijd goed informeert. Ook, of juist, over zaken die je misschien liever niet vertelt.
2. Jouw eigen woning verkopen
Ben je het eens met de koper over de koopsom, dan moet het koopcontract worden opgesteld. In dit contract leg je alle afspraken vast die je samen met de koper hebt gemaakt. Denk bijvoorbeeld aan afspraken over:
- de koopsom
- de datum waarop je het huis overdraagt
- wel of niet een waarborgsom of bankgarantie
- ontbindende voorwaarden als de koper de financiering niet rond krijgt
- erfdienstbaarheden of andere bijzondere bepalingen
Het koopcontract is de basis voor de eigendomsoverdracht van je woning. Vaak stelt je makelaar het contract op in overleg met jou. Vergeet je iets in de koopovereenkomst op te nemen of staat er iets niet goed in? Dan kan dat grote gevolgen hebben. Want wat eenmaal getekend is, blijft getekend.
Heb je geen idee waar je op moet letten? Vraag gerust ons advies voordat je het koopcontract ondertekent. Zo weet je zeker dat alles erin staat! We kunnen je ook helpen met het opstellen van de leveringsakte en zorgen voor de inschrijving in de openbare registers van het Kadaster.
3. Woning uit een nalatenschap verkopen
Een huis erven is voor jou als erfgenaam niet zonder risico’s.
Stel je voor dat er een hypotheek op de woning zit die hoger is dan de waarde van het huis. Dan ben je met je eigen vermogen aansprakelijk voor schulden van de overledene. In het geval van een onverkoopbaar huis met een hoge hypotheek kun je dus zelf aansprakelijk worden gehouden voor de restschuld.
Als erfgenaam kun je dit voorkomen door de nalatenschap beneficiair te aanvaarden. Hiermee geef je eigenlijk aan dat je de erfenis alleen accepteert als er sprake is van een positief saldo. Wij kunnen je informeren over de risico’s en de mogelijkheden om die risico’s te voorkomen.
Zie ook: Een huis erven
4. Kosten bij verkoop woning
Als koper betaal je alleen de kosten die jij maakt voor de aankoop van de woning. Zijn er kosten verbonden aan de verkoop van jouw huis, dan moet je die natuurlijk zelf betalen. Denk bijvoorbeeld aan de kosten voor het doorhalen van je hypotheek of het aflossen van een krediet.
Het is prettig als je bij de verkoop geen hypotheeklening meer hoeft af te lossen. Het is daarbij wel van belang dat je je hypotheek hebt laten doorhalen bij het Kadaster. Pas dan is je huis hypotheekvrij en kan de overdracht doorgaan. Een koper kan namelijk eisen dat het huis hypotheekvrij wordt opgeleverd.
Hypotheekschuld kan niet afgelost worden
Levert de verkoop van je woning niet genoeg op om je hypotheekschuld af te lossen? Zoek dan op tijd naar een oplossing. Als er een restschuld overblijft, kan je hypotheek namelijk niet worden doorgehaald.
Omgaan met een restschuld
- Misschien kun je de schuld meenemen in een hypotheek voor je nieuwe woning. De rente voor dat deel van de hypotheek is dan niet aftrekbaar.
- De restschuld kan mogelijk worden omgezet in een persoonlijke lening bij dezelfde bank. Die lening moet je vaak wel versneld aflossen.
Het is verstandig om hiervoor ook op tijd je notaris in te schakelen. Die kan je precies vertellen wat er moet gebeuren en misschien zelfs voor je bemiddelen bij de hypotheekbank.
Degene die de notariskosten betaalt voor de overdracht, kiest vaak de notaris. Dat is bijna altijd de koper. Maar voor jou kan het fijn zijn om zelf de notaris te kiezen. Je kunt dan namelijk, voor de overdracht, al veel dingen regelen. Zeker als je situatie wat ingewikkelder is, kan dat een uitkomst zijn. Bijvoorbeeld bij een overlijden of als de woning onderdeel is van een erfenis.
Wil je zelf de notaris kiezen, dan kun je met de koper afspreken dat jij de kosten voor de overdracht betaalt. Let op: dit zijn niet die spreekwoordelijke tien procent kosten koper. Het gaat om een klein bedrag, voor de leveringsakte en het registreren van de akte bij het Kadaster.
Er zijn geen vaste tarieven voor notarissen, dus het is verstandig om van tevoren te vragen naar de kosten . Moet de notaris veel problemen oplossen, dan kunnen de kosten hoger uitvallen dan hij eerst aangaf. Zeker als hij pas op het laatste moment aan de slag kan. Ook daarom is het slim om het koopcontract door de notaris te laten opstellen. Dan weet je zeker dat je later niet voor (financiële) verrassingen komt te staan.
Brochure “Woning verkopen”
Voordat jouw huis verkocht is, moet je van alles regelen. Lees hier meer over jouw rechten en plichten en veel voorkomende problemen. Hoe ga je om met een koper die in gebreke blijft? En waarom moet je eigenlijk naar de notaris?